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房屋泡沫问题:将事实与虚构分开

在之前的一篇文章中,我分析了那些否认澳大利亚住宅房地产市场存在泡沫的人所使用的四个常见论点泡沫否认者对澳大利亚131年的土地销售记录中最大的价格上涨进行了其他解释争论是限制性政府法规(RGR)通过分区控制,发展,规划和建立法律限制土地供应和及时住宅建设,推高住房价格这一想法在房地产繁荣期间在美国受到欢迎,一些经济学家断言它是造成泡沫的一个重要因素主要的困难是RGR只会影响租金价格,从而影响土地的市场效率价格逻辑是直截了当的:如果RGR限制供应需求保持不变或上升,房地产价格上涨,那么随之而来的是租金也必须按比例增加如果租金和土地价格出现分歧,那么这个论点就会持平 - 就目前情况而言,房价自1996年以来经历了远高于租金的涨幅。此外,在泡沫开始之前很久,市场就已经将供应方扭曲定价为住房成本RGR没有变化可能解释从1996年房价上涨到2001年暴涨另一个反对这一论点的案例是,繁荣与萧条的住房周期在许多国家已经存在了几个世纪,远在官僚在20世纪完善了繁文缛节的艺术之前。实证文献对这个主题几乎没有帮助。一些研究表明RGR包含一个很大的因素,一些声称影响较小,另一些研究认为它没有产生实际效果,并且相关性经常与因果关系混淆甚至这个想法的主要支持者也承认RGR可能远远超过成本争论更多的住房供应可以限制暴涨的价格类似于说第17届如果农民种植更多的郁金香球茎,那郁金香狂热驱动的荷兰泡沫可能会得到缓解问题不在供应方面;相反,债务被用来推动金字塔计划,导致巨大的需求激增,大大提高了价格。这并不是说RGR不应该改变;许多方面需要改进然而,RGR导致泡沫水平定价的情况很少到根本不存在另一个解释是通货膨胀和利率的结构性下滑始于20世纪90年代后期并且持续至今利率在1990年达到顶峰时澳联储大幅提高利率以对抗通胀,最终导致经济衰退“我们必须拥有”那一年,标准抵押贷款利率约为17%,实际利率为11%(名义利率更高)最终,通货膨胀率随着利率降低,借贷成本降低,家庭可以承担更高水平的抵押贷款和个人债务但通货膨胀和利率的下降只能解释家庭债务增加的部分原因1990年,家庭债务与可支配收入比率是46%,今天上升到近160%家庭债务与GDP的比率从19%跃升至86%即使早在2004年,R英国航空公司指出,通货膨胀和利率的下降只能解释家庭债务相对于收入的翻番,并且可能更少家庭债务在这一时期内增加了四倍以上如果这个论点可信,那么20世纪60年代应该会引发更大的家庭债务这个十年来的比率是历史上最低的比率这没有发生住宅物业为投资者和自住业主提供大量持续的回报,基于基本面,是另一种说法两种类型的回归房屋购买者:拥有一个价值的房产市场的价格高于其购买价格(资本收益),并且租金收入(收益率)的增加业主希望他们在出售时能够获得可观的资本收益,并且租金收入可以在很长时间内超过成本运行来自ATO的数据讲述了一个有趣的故事总体而言,净实际租金收入导致了2000年的9.66亿美元的持续亏损, 2008年达到880亿美元的租金收入自2000年以来,租金收入并未超过利息成本,更不用说支付维护,费率,代理费和房产税的费用了。 没有理性的投资者知情地购买产生负回报的资产投资者正在牺牲现金流来建立资产并实现最终的资本收益这种状况的问题很久以前由已故经济学家海曼·明斯基解释,后者显示周期性地产生了国家资本主义经济金融市场与生产经济相互作用引发的危机明斯基的分析主要围绕描述融资对冲融资的三个阶段:资产收入流量足以偿还债务融资资产购买的本金和利息价格基于基本面投机融资:收入流量只包括利息,而不是本金,要求债务不断滚动资产所有者可能会遇到财务压力,但这种情况并不普遍,基本面基本保持不变最后阶段是庞氏财务:收入流量既不包括本金或利息费用业主完全依赖不断上涨的销售价格(资本收益)以赚取利润并满足债务成本现阶段价格与基本面完全脱钩,导致可怕的泡沫当家庭部门负债过重时出现临界点更多“傻瓜”愿意承诺一生的债务农奴购买房产随着买家和卖家很少,价格停滞不前然后迅速下跌,因为资产被大量卸载到市场随着房地产需求的下降,再加上不可避免的失业率上升,通货紧缩出现恶性经济活动陷入停滞澳大利亚的住宅房地产市场与过去11年的庞氏融资阶段相似,这简直令人惊讶市场在2008年全球金融危机期间会崩溃另一位首次置业者推动资产价格再次膨胀到一个新的,更高的峰值关于房地产状态的理性讨论市场充满了许多直言不讳的泡沫否认者对他们在工业和政府中的利益产生了冲突很多 - 不是全部 - 受雇于,咨询,管理和/或拥有对维持高估财产现状有直接利益的组织(土地)市场这些机构主要是商业贷方,投资银行,房地产情报公司,保险,房地产经纪人,财政部,澳大利亚储备银行,投票寻求政治家,以及大众媒体技术和智能专家,在美国领先的新古典经济学培训机构,没有看到他们巨大的房地产泡沫,直到它们在他们面前爆发,带来了可怕的后果是什么让澳大利亚的“专家”更有能力?正如投资者杰里米·格兰瑟姆(Jeremy Grantham)所指出的那样:“泡沫有许多共同点,但房屋泡沫有一个共同点,这就是每一个都被认为是独一无二的,

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